スタッフブログ

2026.10.21スタッフのつぶやき

市街化調整区域内の不動産のことはおやじ不動産まで

このところたて続けに

「市街化調整区域内」の不動産査定および

売却相談をたくさんお受けしております。

大まかに言いますと

長野市内は市街化区域と市街化調整区域に線引きされ、

市街化区域は規制あるものの

基本的には住宅等を建築することができる地域で、

市街化調整区域は新たに

住宅等の建築を抑制しましょうという地域であります。

ただ、

市街化調整区域内においても全く何も建築することができないわけではなく、

農家さんの住宅や分家住宅、

農家さんの倉庫、

コンビニエンスストアなどの沿道サービス業、

そのほか許可を得た建物、

などは建築できる可能性があります。

ここのところ相談をいただいているのが、

市街化調整区域内の相続した実家をどうにか処分したいという相談が多いのですが

市街化調整区域内はいろいろな制約を受ける為に

すぐに話しが進んでいかないのが実情です。

いろいろな高い壁に拒まれてしまう市街化調整区域ではありますが、

先ずはふたつの要素は必須条件です。

ひとつ目が登記されている地目が「宅地」であり

その地目変更が昭和４６年１月２７日以前であること。

ふたつ目が登記されている面積が２００㎡を超えていること。

このふたつをクリアできれば

話しは前に進めていくことは可能であるのですが

残念ながら簡単には「大丈夫売却できます！」と

安易に回答することができないのが

市街化調整区域内の不動産です。

例えば農家住宅や分家住宅で建築された住宅は

相続で引き継いだ方は住むことはできるのですが、

第三者に売却するには別途許可を得る必要があります。

この許可を得ずに購入した第三者の方は

自分の次に転売することも場合によっては

建替することも出来ないケースも考えられます。

この説明を不動産会社から受けずに買ってしまった方は

残念ながら「負」動産になってしまう可能性がありますし、

不動産会社でもこのような説明ができない不動産会社もあるかも知れません。

市街化調整区域内の既存宅地であれば

何でもＯＫですと引き受けてしまう不動産会社には要注意で

場合によっては売主さんの責任が問われることにもなりかねませんので

念には念を入れ調査しなければいけません。。

過去遡ってのその建物の建築経緯、

親族の方の農業従事者有無調査等をする必要もありますし、

場合によってはより高いレベルの専門職の方に

費用を支払い調査してもらう必要性もあります。

それくらい市街化調整区域の不動産は難しいのですが、

不動産評価としてはやはり市街化区域と比較して安くなってしまう場合が多くなります。

極端に言えば道路一本隔てて市街化区域と市街化調整区域でも差はでてしまうものです。

所有者様としては現在「住宅が建っているから売れる」とお考えになるかも知れませんが、

現実問題としては市街化調整区域内の不動産は

扱いがたいへん難しいものであります。

相談案件のひとつひとつ丁寧に調査して回答させていただきますが

どうしても時間と場合によっては費用が発生いたします。

当社では市街化調整区域内の不動産特に住宅が付いているものは大歓迎ですので

お困りの方がおりましたら

ぜひおやじ不動産までお気軽にお問合せ下さい。

ご質問・ご相談は、
電話もしくはメールでご連絡ください。

026-217-8533 リアルト長野有限会社

[営業時間] 9:00～18:00　　[定休日] 土曜日・日曜日・祝日

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